云南文化旅游投资开发有限公司康体养老特色小镇申请立项备案报告

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云南**文化旅游投资开发有限公司

****康体养老特色小镇建设项目

可行性研究报告

编制日期：二零XX年十二月

目 录

第一章 总 论 1

1.1项目概要 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目建设单位 1

1.1.3项目建设性质 1

1.1.4项目建设地点 1

1.1.5项目负责人 1

1.1.6项目投资规模 1

1.1.7项目建设规模 2

1.1.8项目资金来源 3

1.1.9项目实施计划 4

1.2项目承建单位介绍 4

1.3编制依据 4

1.4编制原则 5

1.5研究范围 6

1.6主要经济技术指标 6

第二章 项目背景及必要性分析 8

2.1项目提出背景 8

2.2本次项目的提出缘由 11

2.3项目建设必要性分析 12

2.3.1积极响应国家加强生态文明建设政策号召的需要 12

2.3.2推动云南省美丽乡村建设发展进程的积极举措 13

2.3.3推动**市康养旅游业可持续发展的需要 14

2.3.4满足人们康养旅游度假市场消费需求的需要 14

2.3.5借力特色小镇，发展生态康养，顺应我国康养产业蓬勃发展的需要 15

2.3.6有助于推动**市特色小镇快速发展的需要 16

2.3.7加快**区域生态资源开发利用推动康养产业快速发展的需要 17

2.3.8增加当地就业带动产业链发展的需要 18

2.3.9带动当地经济快速发展的需要 18

2.4项目建设可行性分析 18

2.4.1政策可行性 18

2.4.2市场可行性 27

2.4.3管理可行性 28

2.4.4选址可行性 28

2.5分析结论 29

第三章 行业市场分析 30

3.1我国旅游业发展前景分析 30

3.2我国养老服务事业发展前景分析 31

3.3我国康养旅游业发展机遇及前景分析 32

3.4我国特色小镇发展现状及趋势分析 36

3.5项目面对客源分析 38

3.6市场分析结论 44

第四章 项目建设条件 45

4.1地理位置选择 45

4.2区域建设条件 46

4.2.1区域自然环境 46

4.2.2历史文化资源 47

4.3综合结论 48

第五章总体建设方案 49

5.1规划原则 49

5.2项目定位 49

5.3项目营销方案 49

5.4项目工程建设规模 50

5.5建筑设计方案 51

5.5.1 建筑设计主要规范及标准 51

5.5.2指导思路 52

5.5.3结构设计等级 52

5.5.4防火分区及安全疏散设计 52

5.5.5无障碍设计 52

5.5.6建筑节能设计 53

5.6公用工程方案 53

5.6.1设计依据 53

5.6.2给水设计 53

5.6.3排水设计 54

5.6.4供电 54

5.6.5安防监控 55

第六章 节约能源方案 56

6.1节能设计依据 56

6.2主要节能措施 56

6.3具体节能方案 57

6.3.1 建筑节能 57

6.3.2 电气节能 58

6.3.3 暖通、动力节能 58

6.3.4 推广绿色照明 59

6.4 节水措施 59

6.5 节约土地 60

6.6节能降耗设计 61

6.7建设项目能源消耗种类和数量分析 61

6.7.1能源消耗种类 61

6.7.2能源消耗数量分析 61

6.8结论 62

第七章 环境保护与消防措施 63

7.1设计依据及原则 63

7.1.1环境保护设计依据 63

7.1.2设计原则 63

7.2建设地环境条件 63

7.3 项目建设和运营对环境的影响 63

7.4 环境保护措施方案 64

7.5消防安全 66

7.5.1设计依据 66

7.5.2消防概述 66

7.5.3消防措施 67

7.5.4抗震措施 68

7.5.5综合防灾 68

7.5.6防洪涝措施 68

第八章 劳动安全卫生 69

8.1 编制依据 69

8.2概况 69

8.3 劳动安全 69

8.3.1工程消防 69

8.3.2防火防爆设计 70

8.3.3电力 70

8.3.4防静电防雷措施 70

8.4劳动卫生 70

8.4.1防暑降温 70

8.4.2卫生 71

8.4.3照明 71

第九章 企业组织机构与劳动定员 72

9.1组织机构 72

9.2劳动定员 72

9.3人力资源管理 72

9.4福利待遇 73

第十章 项目实施规划 74

10.1建设工期的规划 74

10.2 建设工期 74

10.3实施进度安排 74

第十一章 投资估算与资金筹措 75

11.1投资估算依据 75

11.2建设投资估算 75

11.3流动资金估算 77

11.4资金筹措 77

11.5项目投资总额 77

11.6资金使用和管理 82

第十二章 财务及经济评价 83

12.1总成本费用估算 83

12.1.1基本数据的确立 83

12.1.2产品成本 84

12.1.3平均产品利润 85

12.2财务评价 85

12.2.1项目投资回收期 85

12.2.2项目投资利润率 85

12.2.3不确定性分析 85

12.3经济效益评价结论 86

第十三章 风险分析及规避 87

13.1项目风险因素 87

13.1.1不可抗力因素风险 87

13.1.2 市场风险 87

13.1.3 工程风险 87

13.1.4资金管理风险 87

13.2风险规避对策 88

13.2.1不可抗力因素风险规避对策 88

13.2.2市场风险规避对策 88

13.2.3工程风险规避对策 88

13.2.4资金管理风险规避对策 89

第十四章 招投标方案 90

14.1招标依据 90

14.2招标内容 90

14.3招标程序 90

第十五章 结论与建议 95

15.1结论 95

15.2建议 95

附 表 96

附表1 销售收入预测表 96

附表2 总成本表 98

附表3 外购材料表 99

附表4 外购燃料及动力费表 100

附表5 工资及福利表 101

附表6 利润与利润分配表 102

附表7 固定资产折旧费用表 103

附表8 无形资产及递延资产摊销表 104

附表9 流动资金估算表 105

附表10 资产负债表 106

附表11 资本金现金流量表 107

附表12 财务计划现金流量表 108

附表13 项目投资现金量表 110

附表14资金来源与运用表 112

第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

****康体养老特色小镇建设项目

1.1.2项目建设单位

云南**文化旅游投资开发有限公司

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

本项目建设地址位于云南省**市**区**街道

1.1.5项目负责人

报告编制人：中投信德杨刚 工程师

1.1.6项目投资规模

本次项目建设的总投资为180000.00万元，其中：建设投资为178000.00万元（土建工程为150281.00万元，设备及安装投资18790.86万元，土地费用为6000.00万元，其他费用为1167.06万元，预备费1761.08万元），铺底流动资金为2000.00万元。

本次项目建成后，正常运营年可实现年产值68000.00万元，年均销售收入为47600.00万元，年均利润总额29022.12万元，年均净利润21766.59万元，年均上缴税金及附加为248.51万元，年均上缴增值税为2485.06万元；投资利润率为16.12%，投资利税率17.64%，税后财务内部收益率9.97%，税后投资回收期(含建设期)为9.05年。

1.1.7项目建设规模

本项目是以康体养老为抓手，以发展养生旅游为主要方向，以自然资源为依托，整合周边资源，利用自身地理优势打造建设集康体、养老、田园旅游、禅意养生、文化旅游于一体的综合特色小镇。项目总用地面积5000亩，主要建筑内容及规模如下：

项目主要建设内容及工程量情况表

项目名称 子项目名称 建筑工程量 单位

一核 僰觉小镇 景区大门 500.00 平方米

僰别苑 4000.00 平方米

觉别苑 6800.00 平方米

觉味禅尘 3800.00 平方米

僰道觉路 8000.00 平方米

游客集散中心 4500.00 平方米

觉池 5800.00 平方米

水上餐厅 5000.00 平方米

觉池瑜伽 200.00 平方米

禅修生活馆 5000.00 平方米

激光水幕电影 500.00 平方米

伯爵花廊 300.00 平方米

景观行道树 500.00 平方米

中心文化广场 500.00 平方米

康养田园综合文化园 苗木花卉种植园 苗木花卉种植园 700.00 亩

生态果园采摘园 水果采摘园 300.00 亩

开心农场农事体验园 开心农场 200.00 亩

农场夏令营 100.00 亩

农具博物馆 300.00 平方米

农场生态餐厅 200.00 平方米

农事体验园 100.00 亩

苗木交易物流区 苗木交易物流区 800.00 平方米

特色农家乐 特色农家乐 600.00 平方米

科技农业示范园 科技农业示范园 800.00 平方米

田园野舍 田园野舍 800.00 平方米

南盘江滨水休闲旅游带 九龙公园 九孔桥景点 2000.00 平方米

星空帐篷 1000.00 平方米

五尺健康步道 5500.00 平方米

铁轨慢行线 8800.00 平方米

野营篝火 1600.00 平方米

山林野奢酒店 2000.00 平方米

林间越野 420.00 平方米

滨江公园 水经注城市广场 2800.00 平方米

万舰争流 480.00 平方米

珠江印象 3800.00 平方米

360°环幕剧场 2800.00 平方米

城市绿道 3000.00 平方米

湿地公园 南盘江湿地公园 18000.00 平方米

健康步道 480.00 平方米

盘江小镇 南盘江酒吧街 8000.00 平方米

大湾滨江商业街 5000.00 平方米

乡村养生园 大觉禅院 禅堂 1000.00 平方米

斋堂 1000.00 平方米

茶堂 1000.00 平方米

佛宝殿 1000.00 平方米

禅房 1000.00 平方米

田园禅舍 田园禅舍 800.00 平方米

禅意乡村 禅意乡村 800.00 平方米

贡果园 贡果园 780.00 亩

绿色生态养生园 生态养生区 生态养生区 8000.00 平方米

特色养生餐厅 风味美食城 15000.00 平方米

生态鱼巷 **体育城 8000.00 平方米

名族文化展示厅 城市CBD 14000.00 平方米

文化长廊 15000.00 平方米

古城历史街区 古城历史街区 2000.00 平方米

1.1.8项目资金来源

本次项目总投资资金180000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹资金80000.00万元，发行政府专项债券100000.00万元。

1.1.9项目实施计划

本项目建设工期共计24个月。

1.2项目承建单位介绍

略

1.3编制依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2.《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》；

3.《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；

4.《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）；

5.《关于开展特色小镇培育工作的通知》（建村[2016]147号）》；

6.《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》；

7.《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》；

8.《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》；

9.《“健康中国2030”规划纲要》；

10.《健康产业“十三五”发展指导意见》；

11.《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》；

12.《云南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

13.《云南省旅游业“十三五”发展规划》；

14.《云南省养老服务体系建设“十三五”规划》；

15.《**市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

16.《**市养老服务体系建设“十三五”规划》；

17.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

18.《投资项目可行性研究指南》；

19.《现代财务会计》；

20.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

21.国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围

本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

序号 项目名称 单位 数据和指标

一 主要指标

1 项目总用地面积 亩 5000.00

2 总投资资金，其中： 万元 180000.00

2.1 建筑工程费用 万元 150281.00

2.2 设备及安装费用 万元 18790.86

2.3 土地费用 万元 6000.00

2.4 其他费用 万元 1167.06

2.5 预备费用 万元 1761.08

2.6 铺底流动资金 万元 2000.00

二 主要数据

1 正常运营年年销售收入 万元 68000.00

2 年均销售收入 万元 47600.00

3 年平均利润总额 万元 29022.12

4 年均净利润 万元 21766.59

5 年销售税金及附加 万元 248.51

6 年均增值税 万元 2485.06

7 年均所得税 万元 7255.53

8 项目定员 人 700

9 建设期 年 2

三 主要评价指标

1 项目投资利润率 % 16.12%

2 项目投资利税率 % 17.64%

3 税后财务内部收益率 % 9.97%

4 税前财务内部收益率 % 13.23%

5 税后财务净现值(ic=6%) 万元 25,812.88

6 税前财务净现值(ic=6%) 万元 70,689.41

7 投资回收期(税后)含建设期 年 9.05

8 投资回收期(税前)含建设期 年 7.82

9 盈亏平衡点 % 41.38%

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