世纪金源服务再冲刺IPO：年营收13亿毛利率35%（黄氏兄弟持股92%）

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出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

招股书失效不到一周，7月26日晚间，港交所披露，世纪金源服务集团有限公司（以下简称“世纪金源服务”）再次递交招股书。

世纪金源服务运营世纪城物业管理和世纪生活两大子品牌，分别着重物业管理服务和社区增值服务。近三年间，实现营收、利润复合增长率11.61%、4.53%；毛利率均超31%，且远高于中国百强物企前十大公司的毛利率均值。

截止今年4月末，世纪金源服务总合约建筑面积为7788万平方米，在管总建筑面积为7019万平方米，这一体量甚至已超今年新上市的部分物业企业。

不过，以“大盘模式+机器人”为标签，主要围绕世纪金源集团超大地产项目来提供配套的物管服务的世纪金源服务，在物业圈明显缺乏轻资产优势。截止今年4月末，资产负债率为69.4%。业绩方面也有较为明显的“依赖症”，来自世纪金源集团的物管收入均在八成以上。

在管面积6439万平方米位列行业28位

世纪金源服务曾于2021年1月20日首次向港交所提交招股书，届满六个月后于7月20日显示为“失效”，成为今年首家IPO“折戟”的物企，在其前后提交招股书的物企如新希望服务(HK:03658)、越秀服务(HK:06626)都已上市。

在首版招股书“失效”不到一周后，世纪金源服务再次向港交所递表，并更新相关财务数据。

近三年，世纪金源服务营收利润不断增长，2020年营收12.89亿元、利润2.49亿元。今年前4个月，营收5.72亿元、利润1.12亿元，同比增长48.18%、30.23%。

与大多数物企发力增值服务业务不同，近三年，世纪金源服务增值服务的营收贡献比持续下降，由25.2%降至了21.7%。但整体毛利率保持在31.8%-35.5%之间，远高于中国百强物企中前十大公司22%左右的均值。

从招股书来看，主要是近年来其非住宅物业不断拓展，截止今年4月末，营收贡献比32.7%，而该板块毛利率相对偏高。

世纪金源服务主打“大盘模式”，如其管理的北京世纪城商圈，在管总建筑面积超过240万平方米，超过1.4万住户；目前，世纪金源集团已开发的12个世纪城也由是由其管理。

世纪金源服务在第三方外拓方面也较为努力，截止今年前4月，其来自第三方外拓的在管面积占比为31.03%、合约面积占比为35.09%；而2018年仅为9.02%、12.29%。

但世纪金源服务的业绩还是较为依赖世纪金源集团，今年前4月，后者为其贡献了84.6%的物业管理收入，独立第三方仅为15.4%。

或因大盘模式的因素，截止2020年末，世纪金源服务的在管总面积为6439万平方米、总合约面积为7567万平方米，对照克而瑞披露的数据，分别排名行业28位、32位。

但世纪金源服务高负债率的劣势也较为明显，这或许也是其首次交表IPO遇阻的原因。截止今年前4月为69.4%，最高时曾达77%。

8%股权引战投

世纪金源服务的股权高度集中，虽然世纪金源服务主要围绕世纪金源集团所开发的大型地产项目提供物管服务，但在股权关系上，其与世纪金源集团并无关系，而是世纪金源集团创始人黄如论之子黄涛和黄世荧两兄弟合计持股92%。在招股书中，世纪金源服务称世纪金源集团为“控股股东集团的成员公司”。

世纪金源服务的历史可追随到1992年成立的福州金源物业管理有限公司，2000年以后其将业务陆续拓展至北京、昆明、长沙等全国其他城市；2001年成立境内控股公司世纪生活物业集团，2017年时由黄涛和黄世荧两兄弟分别持有世纪生活60%、40%的权益。

本次上市平台则于2020年8月成立，在IPO重组前，黄涛直接持有世纪生活6%股权、黄世荧持有4%、剩余90%股权由二人透过旗下公司间接持有。

在重组过程中，于2020年9月25日，世纪金源服务以2552.5万港元（折合人民币为2126万元）的代价出售8%的股权，引入投资者Flourishing Age Limited，该公司为马涛100%控股的朗胜环球有限公司全资拥有。

世纪金源服务在招股书中称，“马涛是一位在识别投资目标、提高财务表现及支持性建议等方面有丰富经验的投资者。”

重组过后，黄涛和黄世荧两兄弟也不再直接持有世纪金源服务股权。目前，通过家族信托、境外公司，黄涛间接持有55.2%的股权，黄世荧持有36.8股权，最终二人合计持股92%。

但二人并未在世纪金源服务就职，现年46岁的翟兵权任世纪金源服务董事长、总裁，其于2011年就入职世纪金源服务至今。

在招股书中，世纪金源服务特别指出，其所从事的物业管理服务与世纪金源集团从事的购物中心开发还和运营业务存在区别，后者主要是以招商和广告为主。

据世纪金源集团官方网站，其成立于1991年，截至2020年，其已在中国大陆投资2685亿元，围绕地产开发、酒店文旅、商业运营、生活服务、大健康等支柱产业发展。具体到地产板块，其总开发量高达7600万平米，大盘开发规模位居全国前列。

世纪金源集团创始人为黄如论，公开资料显示，其在2018年后就逐渐退出公司经营，交给儿子黄涛打理。2020年3月20日，黄如论家族以290亿元人民币财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第59位。

目前，世纪金源分别由黄涛持股60%、黄世荧持股40%。两兄弟还通过旗下控制公司西藏景源入股了皖通科技(SZ:002331)，持股比例为18.16%，为第一大股东，该公司主营产品及服务为系统集成、技术服务、技术转让、产品销售，并开展军工电子信息业务。

如果世纪金源服务成功上市，那黄如论家族将拥有第一家上市平台。关于募资用途，世纪金源服务称，用于物管业务的扩张；增值服务及产业链战略型投资；信息系统的优化等。

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