一铺养三代为什么成为神话（寂寞思索：房地产平衡术之商铺）

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《平衡管理Day36，掉落神坛的商铺》

●张口乱语●：傍大款就是商业的逻辑和魅力所在，这是一个抱团取暖的行业，没有这个觉悟就不要去做商业了。

如果说住宅是养在深闺，那么商铺就是暴露在大家面前。可以说商铺是一个城市的核心。当然，商铺有非常多的种类，而且发生了巨大的变化。古代的集市甚至只有固定地点，只在某些时间点开放，更多的时间点仅仅是一个空旷的场所。

在现在一些较为偏远的乡村，还保留着这一个传统。如果我们想看看这种商铺，就可以去看一些城市的天光墟，或者是临时集市。那么在这种模式下，商铺并不是固定的，价值也很难体现。之后的就形成了固定的商铺，这也是第一代的商铺。也就是说，这个时候商铺就开始产生了价值。城市也是围绕这种商铺建立的。

有人说城市和农村二元对立，其本质就是市场对生产者的剥削。而这个就是一个起点，围绕着商铺开始了城市。

○商铺○

商铺是什么，商铺的出现意味着交换。在

古典时期，主要生产者在乡村。而到了现在城市不仅仅是交易市场，更是生产的产地。更重要的是，现在社会分工越来越厉害，这就对交易属性有着更强的需求。

_名词解释：“商铺”是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。_

由于商铺的特点，就是要迅速得到回报。而且这种回报要到达一定的比值，也就是租售比达到一定的程度才有意义。

○活在当下○

商铺的意义在于当下。也就是必须必须出租才能产生价值。如果一个商铺，没有开业，是不会产生任何的现金流，也不会产生利润。而升值也就无从谈起。这个商铺的价值就是看他能够交易多少。所以我们看到很多的企业在规划商业的时候，会针对最能够产生利润的行业。但是，落地的时候却发现这些商业并没有得到聚集。

这个时候，大家就看着现在的情况，去估计这个商铺的价值。活在当下，或者说现在的目标和情况是出租物业最重要的估计。无论是自持还是出租，都要看到现在的价值。并且看着现在的价值来评估价格。

○落地○

所有的事情都要落地，包括商铺的价值。因此商铺是非常讲究锚点的，如果附近有大量的白领，那么就可以有相应的需求。如果是经营一个Mall，但是附近都是一些村民，而且人数不足，那么这个Mall就很可能无法招商落地，价值也无法落地。

最重要的落地，就是确定性。也就是确定性是一种必须看到这个落地性是会有问题的。那么通过这个落地性，就可以预期的收益确定。

因此，很多的大公司会有对于租赁开店有一个模型，这个模型就是一种确定性的模型。

○傍大款○

在活在当下，和落地的情况下，就可以知道一种通用的招商策略。也是我们在进行招商，或者在招租的时候做两个步骤。第一步就是找一个主力的店铺，这个店铺由于是具有标杆作用或者是号召力的企业。这个企业只能以较为低价的策略进行引入，甚至是亏本的。

第二步就是用这个主力店铺去吸引其他的小商户进入。而告诉由于有主力店铺的带动，其人流是得到保障的，人群也是可以确定的。

我们可以把这种策略称之为傍大款。傍大款的策略是屡见不鲜的，也是一种常见的策略，甚至有时候是唯一的策略。其实这种策略的应用远远不止于此。

○热点○

那么最终的结果，就是商铺必须维持着热点才能生存。因为所有的企业都很眼浅，特别是招商的企业，绝对不会把目光投向一年之后，只会算计第一年的情况。如果第一年是可以预期的，那么是可以接受的，超过一年的等待期，都是不能接受的。

活在当下，看着碗中的菜，就是招商的现实状态。如果不能保持人流的持续增加，那么招租情况一定是堪忧的。

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作者“寂寞寒窗空守”诗云：

∞∞∞寂寞∞∞∞

∞∞寒窗空守∞∞

∞蹊径另辟筹谋∞

风雨飘摇万般思愁

∞砥砺前行艰辛∞

∞∞挥动拳头∞∞

∞∞∞朋友∞∞∞

№978 日期：211107

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