分析北京101家高入住率养老机构（我们发现……）
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本文中高入住率养老机构是指入住率超过80%的机构。北京地区我们统计了入住率超过80%的机构共计101家，通过分析这101家养老机构，我们试图探寻高入住率养老机构的共同特征和关键因素。
01 影响入住率的关键因素
唯结果论来看的话，一家养老机构最终的成败往往就取决于入住率。在项目测算时，盈利水平往往也和入住率挂钩。那么影响一个项目入住率的因素有哪些就成了项目设计时的重点。60加研究院认为，影响入住率的主要因素有五个，分别是项目的软硬条件、选址、收费情况、项目特色以及市场营销手段。
项目软硬条件
养老机构入住率与养老机构硬件(设施)及软件(服务)之间的关系息息相关。硬件条件主要是指居住环境，是影响民办养老机构入住率的关键因素之一。本报告统计发现，居住环境好、各项配套设施更好、单人间、双人间配置齐全的机构更吸引老人。
软件条件则指的是养老机构的服务内容。服务是提高其品牌溢价的有效手段，包括是否有医疗服务、护理人员配备情况等。
数据显示，养护比与入住率成正相关，即养护比越高，入住率越高。此外，养老机构护理人员的质量与数量直接关系到养老服务质量的优劣，专业养老护理员的匮乏，使机构服务不到位，从而间接影响到入住率的提升。
养老机构入住率与养老机构医疗、保障的关系——医养结合更吸引老年人。老年人常见病多、慢性病多、突发病多，有院内有医疗机构和医护人员的，可方便老人就医、减轻子女陪护负担的养老机构更受欢迎。
选址
从地理位置因素上分析，设在老人众多、经济状况较好的城区，要比设在郊区、城乡结合部有更高的入住率；设在周边等配套设施齐全（如大型医院）的机构要比设在周边配套不齐全的机构入住率高。
收费状况
本报告发现，由于定位不同，客群也不同，因此收费并不是入住率高低的关键影响因素。但大趋势上显示，性价比越高的机构越吸引老年人入住。
项目特色因素
数据显示，有着明显特色的养老机构可与其他养老机构形成差异化竞争，可吸引特定人群的入住，进而提升入住率。如有着禅休、清真、基督教等背景的养老机构更有利于吸收有上述背景的老年人入住，比较典型的案例是北京市西城区牛街民族敬老院。
02 市场状况分析
1、北京养老机构总体情况简析
根据60加研究院的调研显示，目前北京市养老机构的平均入住率为51%，呈现出明显的“倒U型”分布，入住率超70%的养老机构占比超过20%。从养老机构性质上看，民办非营利的养老机构的入住情况最好，入住率50%以上的占比超过60%，入住率超过70%的占比超过36%，远高于平均水平。公办养老机构的入住率最低，超过50%的入住率仅有30%。
2、高入住率机构分析
60加研究院统计的101家养老机构总床位数达23655张，占总样本的比例为16.04%。平均每家高入住率机构拥有234张床位，高于北京养老机构平均床位178张。此外，高入住率养老机构普遍规模大，平均价格为4919元/月，高于样本均价（3615元/月）。
表1 高入住率机构的基本情况
3、数量和规模
样本机构大都集中在中心城区，占比超过60%。其中朝阳区、海淀区、西城区分别以20家、15家、13家排名前三。原因是相比郊区，城六区老年人更多且支付能力较强，此外，优质的医疗机构也多集中于城区，在一定程度上更吸引老年人。
表2 高入住率养老机构区域分析
在费用方面，北京市入住率超80%的养老机构平均价格为4919元，超北京养老机构总平均价格1304元。样本均价超过总体样本平均价格，同比超36.07%。
4、机构性质
在101家入住率超80%的养老机构中，公办养老机构38家，占整个公办机构的8.58%，民办养老机构入住率超80%的共有55家，占民办机构的17.19%，占样本的比例为54.46%。
表3 高入住率机构性质
5、成立时间
样本中的高入住率养老机构最晚成立于2017年。成立最早的是1953年的北京市第四社会福利院。成立于2000年之前的高入住率养老机构以公办为主，多为敬老院、福利院、福利中心等，占比达到70%。成立于2011年之后的以民办为主，机构类型多为老年公寓、养老院和养老照料中心，占比达到95%以上。
图1 高入住率养老机构成立时间
6、星级评定
北京市明确星级评定的养老机构共395家，在星级养老机构中随着星级的增加，养老机构入住率超80%的占比是有着明显的增加的。其中在一星的养老机构中，入住率超80%总共11家，占该类型机构的21.57%；二星的养老机构中，入住率超80%总共54家，占该类型机构的26.34%；三星的养老机构中，入住率超80%总共9家，占该类型机构的56.25%。
表4 高入住率养老机构星级评定情况
7、医养结合
医养结合有助于增加机构入住率。分析发现，内设医疗机构或者与医疗机构合作的养老机构在入住率超80%的机构中占比较大，占总量的83.17%。此外，有医保的机构达到30家，占比达到了30%。
表5 高入住率养老机构医疗资源配置
8、护理人员配比
在能够统计到的74家机构中，平均每家机构拥有护理人员22.7名（兼职在内），这些机构主要位于朝阳区、西城区和海淀区，护理员的配置相对充分。统计到的45家高入住率机构当中，养老护理员和不能自理老人的比例约为1:5，护理员的配置相对充分。
在101家高入住率机构中，配备医护人员的机构达到45家。
9、房间类型
本次数据样本中，有房间类型统计的样本数据为54。在这54家机构中，以单人间或双人间为主要房间类型的机构达到了45家。
03 床位排队机构分析
就目前数据统计而言，入住率高达100%且已经出现排队现象的机构有7家，分别是北京市朝阳区安贞怡园养老照料中心、北京爱丽斯养老公寓、北京市西城区什刹海街道华方养老照料中心、北京市西城区牛街民族敬老院、北京市密云区和颐园养老服务中心、北京市丰台区北宫森林老年疗养中心、香山街道养老照料中心。
表6 北京床位排队机构基本情况
床位排队的7家机构分布于北京市不同区域，除密云区和颐园养老服务中心外，其余6家皆位于城区内。结合数据来看，这些机构的规模相对较大，平均床位数199张，以单人间、双人间居多，平均单床面积达到23.1平方米，而且价格非常有竞争力，平均收费价格为5422元/月，机构大部分配置了医疗资源，机构的星级评定也为其增加了竞争力。
此外，部分特色项目如紧靠凤凰岭的北京爱丽斯养老公寓，具有回族独特性的北京市西城区牛街民族敬老院等都为其增加入住率有巨大帮助。
04 结 语
对于养老机构而言，收入的主要来源是养老服务，入住率决定了项目的成败，甚至前期的定位和策划已经决定了这个项目的成败。深入市场调研、明确项目定位，认真竞品分析是一个养老项目的必修课。
通过调研发现，入住率高、盈利能力强的养老机构不仅在硬件设施上比较完备，更重要的是注重服务内容和质量，于细节处体现高水平，越是注重细节的机构，成功的可能性越高。老年群体容易感到孤独和不被需要，因此，从硬件设施来看，除了基本要求外，从大的环境氛围来说，温馨、舒适最为重要，尤其是能够让他们感觉到像是在家里一样，相比而言，有些高档养老机构会提供类似于酒店式的环境和管理，虽然豪华，却不一定适合。在硬件设施逐渐完善之后，体现核心竞争力的其实是养老机构的服务能力，即软实力。入住率、盈利水平双高的养老机构注重服务内容和质量，其护理工作人员的个人素质和专业水平较之其他机构都体现出明显的高水平，提供的服务不仅种类繁多，而且服务质量高，全方位满足老年群体的服务需求。除此外，好的养老机构还开发多种多样的文化娱乐服务，丰富老年人的日常生活，实现其自我价值。
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