购物中心那点事儿 联营or租赁（是个问题）

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一个来自五线城市的小伙伴提了个问题。

问该怎么选？

听到这个问题，一瞬间把我整不会了。

讲真，这是个“明明很简单，却又三两句话说不清楚”的事儿。好吧，泡杯高碎，开整！

PART.1

抛开度娘的专业科普啊，在商场经营，笼统的说:

联营合同有几个特点：

1不需要独立营业执照。

2商场统一收银，按照约定扣率结算。

3对账需要提供增值税发票。

4各项其它费用较多。

5接收商场方的整体经营管理。

租赁合同也有以下几个特点：

1需要办理独立的营业执照跟税务。

2商户自主收银。缴纳租金。

3除物业费外，依然有少量其他费用。

4依然接收商场方的基本面管理。

5经营自主性较强。

其实如果仅仅说这些，显得略不厚道。至少咱们应该先明确目标场子到底是百货还是购物中心吧。毕竟现在很多低端市场做商业的朋友自己都不清楚。所以，咱们再铺开一层。

PART.2

那么，购物中心和百货的区别是什么？

经营上又有啥侧重点？

区别：

1体量不同。

因为消费目的跟方式的差异。购物中心普遍体量大，动则5万以上。而百货体量较小，一般两三万方就可以做。而且空间的使用率也差异明显。一个相对标准的购物中心业态，有效经营面基大多占到建筑面积的30%到45%左右。而百货如果经营面积超不过60%，规划部的小哥哥们会被骂死的。。。为啥？因为购物中心要保证您逛的舒服，百货要保证您买的痛快啊。

2经营方式和获利方式不同。

因为管理方式的差异。购物中心以租赁合作形式为主。统一管理、分散经营。重视场地氛围营造，不介入终端消费者，直接面对经营者，服务经营者。通过场地获取租金收入和费用提升来盈利。

百货以联营、自营、合作为主，统一管理统一收银统一运营，重视商品，直接面对消费者，通过组织商品以及促销活动带动销售额、毛利额提升和盈利。

简单说，购物中心是陪着您做生意，打辅助。百货是带着您做生意，打C位。

3规划业态结构不同。

两种商业形态的差异巨大。购物中心业态分主力店、次主力店、零售类、餐饮类、生活娱乐类、功能服务类等，品类不集中且整个场馆按比例控制分布。

百货业态会将品类集中柜位，如1F设化妆品区、珠宝区等固化区分，2F女装女鞋......一般以楼层集中划分。

这就是为啥即便是都是租金模式，为啥百货越往楼上越便宜，可购物中心各楼层租金差距却不大的原因。

4关注和考核的KPI指标不同。

是时候谈钱了，谈钱，才不伤感情么。购物中心考核指标以租金收入、收缴率、场地出租率、客流等为主。

百货以销售额、毛利率、毛利额等为主。

看明白了么？

陪您做生意的，赚的是房租。

带您做生意的，大家是一条绳上的蚂蚱。

5经营思路和侧重不同。

购物中心的玩儿法是围绕客流量整活儿，侧重引流进场。由商户自己发力实现流量转化。也就是高槽君常说的PR大法！

百货以商品价格敏感度为核心，以促销手段作为增加销售额的必备工具。穿插全年度的各种折扣、满减、卖增、出清、上新各种手段不一而足。这是我常说的SP神功。

说了这么多？到底该怎么选呢？

如果已经看到这里，小伙伴们还没有确定自己的目标场到底是购物中心形态还是百货形态。容高槽君吐两口血，接着掏心掏肺。

PART.3

广义上，传统百货除了在国内部分一二线城市依然拼死支愣着。大多数已经完成了类购物中心化: 零售业种的比例逐步减少，餐饮娱乐休闲也在增加，集客与促销协同运营。就连标志性“集中收银”都羞羞答答不那么坚持了。最简单的逻辑，大城市的白富美小姐姐也许能享受收银台“买买买刷刷刷”的快感。可在支付方式越来越灵活的当下，在下沉市场，精打细算的大妈大婶悄悄一刷码，就跑单了......

所以后百货时代最喜欢“保底+扣率”，这也是没办法中的办法吧。（这个知识点留着以后说。

最后个人建议啊。面对低端市场做选择。

百货业态谨慎些......

要考察对方的经营能力！

购物中心业态的冷静些......

要测算基础客流跟承租能力！

毕竟，天下所有的生意，本质上都是个财务问题么......

所以，

下一回，

就聊聊怎么谈扣率，怎么谈租金吧？

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看，茶都凉了。

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