文旅康养地产顶层逻辑与操盘若干技术要点

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康养不等于养老项目。康养型项目的目标客户扩展到整个全年龄层，包括退休人群、养老阶层，上班族亚健康人群，包括异地候鸟式的养老或度假人群，包括孕前产后的人群和需要进行身心灵全面疗愈的客户群体。

对于康养度假型的地产项目，客户不再需要身体上的单一照料，更重要的是进行身心灵的疗愈。所以，领易咨询团队在马斯洛需求理论上，对康养型项目进行了升级，分成了生理性需求、心理性需求和精神性需求，把三种需求分解到产品层面上来看，就包括了功能建筑、开放空间、基本的配套设施，以及所提供的服务，营造的氛围和知道的活动。最高层面的精神需求，需要有教育，甚至有宗教有精神上的关怀。

而在操盘环节中，有些非常细节的技术性问题，这些问题也常在前期策划中考验着甲方和乙方的配合，在此做一个总结。

产业在拿地过程中，很难饶过地方政府提出的产业定位的问题。在产业与地产合纵连横的演绎过程中，一个成熟的且有远大目标的产业地产商，应该做到产业与地产并重，且重在产业；开发与运营并重，且重在运营；短期与长期并重，且重在长期。

最终自持比例的多少来自于什么？来自于建立的经济模型的可行性。把预测的自持比例在经济模式上进行一轮复盘，很快就能看得出来，两者比例到底高了还是低了？营销人员、金融、总经理，财务的成本，是高了还是低了。

落地方案的概念设计一定要进行修订。修订的基础来自于财务测算，能否实现静、动态现金流平衡？能不能有更好的方式去呈现给客户，打动市场，让市场为产品买单？这是打造文旅康养地产的最重要的问题。

在新一代会讲故事的高水平项目中，样板区的营造是整个房地产项目形象的一个重要展示片区，也是一个重要的、独特广告载体。可以说是整个项目文化最精彩的呈现，相当于电影的开篇、会客的门脸、精神的窗口。

只有一期样板区开盘成功后，才能谈到第二期、第三期，才能谈到很多公建配套设施的落地的问题，否则样板区打造失败，一期楼盘滞销，所有的项目都会终止。

如今，情景化多样住宅，精心设计的院落，心神缥缈的景观环境让参观者潜移默化形成第二、第三居所美好生活的想象与向往。

在做一个区域规划时，最主要、最核心的还是区域的产业定位和人才引进，规划一定是围绕这两个要素来进行的。只有通过各功能区的统筹发展，实现生产和生活的融合，才能提高地块的效率和竞争力。

对开发商而言，参与政府公共项目的建设获得了经营性项目开发所需的土地资源，功能组合和开发时序设计在实践中实现各物业类型之间相互助益的目标，产生聚集人气，将进一步提高可售物业的收益率。

在当前中国严格的限售令条件之下，脑热的开发商犯的一个最凸显的错误，直接在一片度假郊区中盖高层、盖多层、盖洋房。样板房的设计死板无趣，这类产品大部分都会烂尾，落后的产品格局不符合人群对第二居所的基本需求。

康养文旅型项目大多会遇到用地制约，基本上住宅型项目容积率都不能低于1.0。当开发商都开始拿商业用地和旅游用地，可以低于用1.0，损容排列。

所以在产品的定位和研发层面上也是非常关键的技术细节，值得充分沟通。蓝绿系和融创系出现了很多新一代的产品，通过合院、叠墅、叠院等新兴产品力获得良好溢价。

本文来源：房地产观察家，作者邹毅

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