老管城：小姐的身子（丫鬟的命）

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如果我告诉你，在郑州有这么一个区域，二环里，距离城市两个核心就业区＜5KM，4条地铁，双河环绕。

这儿的房价1.6W，心动吗？

你大概率会说，还有这好事儿？

但是，我换个说法。

区域拆迁难度大、城市界面老旧，下雨必淹，早晚高峰必堵，区域被切割成几块，路网不成体系，小房企云集。

这儿的房价还卖1.6W，贵吗？

欢迎来到老管城。

01.

在买房这个角度，我们是这么定义老管城的范围：京广铁路以东、陇海路以南、中州大道-机场高速以西、南三环以北。

提到老管城，很多郑州人脑海里浮现出管城后街、文庙、商都遗址公园等厚重历史底蕴的地方。

从建国后，火车拉来了二七区的繁荣、国棉厂成就了西郊八九十年代的辉煌，2003年后，郑东新区成为核心，老金水依然是各行政、事业单位的办公地，老经开的产业驱动有增无减。

而老管城，除了管城后街买买牛羊肉，装修时转转中博家具厂，你还能想到什么？

眉头一皱，小嘴一撇。

一下雨就进入航海时代的航海路，各种杂乱差的羊肠小路、老旧小区/家属院，少有贯通区域道路带来的闭塞感。

而硬币的另一面，是年底成为最先拥有4条地铁线的二环区域。

魔幻，太魔幻了。

更魔幻的是：老管城的房价。

比如管城的天花板是龙湖高层1.8W；而反观老金水的房价，产品混杂的申泰中原印象2.4W、容积率5.98的泉舜上城尾盘2W，老经开的绿城诚园1.9W，保利天珺2W。

甚至，大部分楼盘的均价和南三环外的价格差不多。

你不禁感慨：同一个二环，不同的梦想。

OK，今天咱们就聊聊老管城的项目定位，价格悖论的原因、以及心中的那个它。

下面内容有点干，大概有4000多字，请谨慎阅读。

02.

二环边上的新地块：阳光城11号院。

如今市场下行中，不少开发商都有烂尾的风险，但如果一个项目快盖到封顶了，还没开卖，你会怎么想？

真牛！如果凑巧再加一个5号线地铁呢？

卧槽！如果凑巧价格比旁边便宜了2千呢？

打钱！如果凑巧还是个国企背景呢？

是的，这就是阳光城11号院。

相比于狭长的7号院，11号院更方正，而且没有机械车位了。

这是开发商郑煤&泰宏住宅的收官之作，预售证年初就拿到了，因为疫情+暴雨等因素，拖拖拉拉到现在开盘。

长江路和中州大道的区位，开车去CBD6.4公里，地铁8站地到高铁商务区，

北面就是十八里河，南面有正商汇都中心的底商，配套是不缺的。

产品呢，也比7号院定位高了一些。89平三房只有临近高架的两栋楼有，123/132才是主流户型。

首开的3#，户型是101/123/132/152。

但由于4.64的容积率、这几个户型设计比较普通。比如132平只有两面超南，相比于市面上的流行户型采光上就弱了一些。

而且呢，距离中州大道高架50米难免也会带来一定噪音，社区内有一栋写字楼；社区外的东南角有个加油站，短期内也不会拆。

不过这些劣势，还是会被开发商背景+区位+地铁+河景冲淡，再加上1.55W左右价格，谁能逃过真香定理呢？

老王认为，如果你在东区/CBD工作，手里预算不多，又需要地铁、高效的通勤，还想有个散步遛弯的河景，可以重点关注一下。

毕竟，可以二环边，何必三环外？

03.

同样想用这个策略的，还有正商金域华府。

地铁4号线，三环里，容积率2.91，心动吗？

OK，打住，如果我告诉你这是它第7次改名，你害怕吗？

老王认为，正商金域华府想大卖，必须要解开购房者心中两个疑问。

问题一：正商金域华府靠谱吗？

在9月份网上流传出一张图，最后一次改名的泰莱尚院牵手了正商。

先说结论：这是正商的又一个轻资产项目。

老王再三确认，得出以下信息：开发商同欣恒益出地、出钱，正商负责品牌输出，营销、管理上做支持，包括物业是正商旗下的兴业物联。

而且，从股权结构看，和正商也没有关系。

问题二：容积率2.91，目前老管城新房最低，做出好产品了吗？

43.6亩的地，两栋17-18层高层，一栋27层高层，5栋5-7层洋房。

目前卖的1号楼，是最难受的一栋，后续2#、3#要好一些，当然价格可能还会上调。

3T6的梯户比，户型包括67/86的两房，99/106/127的三房。

其中，67是朝东西，86朝北。相对来说，106的这个边户还好一些。

洋房的户型还不错，顶楼带露台，一层带夹层，而且还有280平的大户型。

未来，67平和280平的业主在小区同时遛弯时，互相打量后，想打招呼还是沉默了，谁也猜不透对方是哪个圈层的。

当然了，项目还是有硬条件的，地铁+三环内+1.5W的价格，还是有一定性价比的，前几天朋友圈转发的1#东单元的低楼层特价，也很吸眼球。

老王的观点是：项目最大的不确定性是开发商本身，对外界的质疑最有力的回击是实打实的工程进度，至于产品什么的，市场会慢慢接受的。

不信看北面的盛奥金尊府，从一期的特价1.5W涨到如今的1.8W。

正商金域华府，盖起来！

04.

有同样焦虑的，还有康桥龙源府。

这也是康桥轻资产项目，开发商龙源地产出钱出地，康桥负责营销、推广、后期物业。

为了凸显和康桥的关联，置业顾问甚至会把客户带到隔壁的康桥知园来看一下。

“我们作为康桥的府系产品，将来要比知园更高端！”

但是一看产品，人傻了。

29亩地，3栋高层，1栋洋房，其中1#是公租房，2#分两个单元，而且总层高还不一样，3#正上方还有一排没入地的高压线。

特别是不够方正的地块，有没有懂风水的，来解释一下。

户型上设计的还不错，这种大面宽的户型，在老管城还比较有竞争力。

周边的管城区外国语牧歌小学，龙源世纪龙城一期的业主已经入学了，

项目的核心卖点，就是位置+学校+世纪欢乐园+1.6W的价格。

老王的观点是：看一个项目，不要他听说了什么，要看它做了什么。比如高压线入地，从2016年就开始提，5年过去了，你看那几个高压线，动身了吗？

05.

同样是石化路的项目，同样1.6W的价格，不管龙湖、中博卖的怎么样，我佳田一定要捧捧场子。

佳田接手东方鼎盛花样城后，为了回款，年初推了一批11500的特价房，5号地、8号地、2号地一直在低调地卖，价格也低调地涨。涨到如今的主角7号地的1.6W带装修。

讲真，这应该是最好的一块地。完整的社区、地铁的距离，周边油库、火车道的距离也比较适中。

产品吧，虽然一般，但是这个价格对比龙湖、龙源府还是有一定性价比的。

相比于龙湖，虽然我品牌/产品弱一些，但我精装1.6W，你毛坯1.8W，性价比就出来了。

而龙源府虽然价格相当，可我有地铁、带装修、工程进度快，你只有位置。

佳田2号地进度

产品呢，老王只能说一般，要和龙湖比确实差点。

比如，108的三房，虽然三面超南设计很讨喜，可是能做成1.5卫，为啥不干脆主卧多一个卫生间呢？

老王的观点：这个项目比较适合刚需上车，如果对环境有要求，不如阳光城11号院。

06.

老管城项目要说位置最好的，金尊府说第二，没人敢说第一。

项目的核心卖点是：双地铁+区位+学校改善定位。

4号线、5号线交会的七里河站，对望福塔，中州大道机场高速距离适中，创新街小学团结路校区去年已经开学。

虽然二期的地块素质不如一期了，但价格也从1.5W涨到了如今的1.85W。

户型呢，包括121/125/130/140四个面积段，定位改善，而且之前售楼部的新中式景观示范区确实很有感觉。

但是，由于延续了升龙&泰禾的老规划，从样板间看到这种厚重飘窗，眉头还是皱了起来。

老王的观点：金尊府的位置、学校、定位，都挺诱人的，但是1.85W的价格，让人不免对标斜对面的保利/华润。

07.

老管城的压箱底项目：龙湖雅宝天钜。

这项目从拿地到开盘，老王一直在关注，项目有三个价值点：地段/品牌/主城改善。

地段上，妥妥的二环项目，地铁2&6号线换乘站。

品牌更多要用行动力来说明，比如门口的豫筑路加宽，景观示范区的布置，都给客户一种稳健大气的感觉。

老城区项目有改善户型的不少，但真正能做到改善社区的，不多，龙湖绝对算一个。

比如142样板间的大横厅、让人心醉的大浴缸，99平双卫，阳台连接客厅、次卧，包括龙湖的物业、景观营造能力等等。

至于说火车道的噪音和一部分农药厂安置这些因素，并不能阻挡老管城人民换房的热情。

老王的观点：这是老管城最好的改善项目，未来或许有更优质的地块，但可能不会有更好的操盘手。

08.

看到这里，如果你还有些拿不定主意，那么这里加老王VX，私聊。

最后，老王就来聊聊为什么老管城价格一直上不去。

第一，同为二环里的区域，老管城的城改是最慢的。

我们知道，管城区的全称是管城回族区，涉及到少数民族，包括一些老厂区的存在，导致在管城区在的拆迁难度很大，相比于金水区/中原/东区，二环的城改基本完毕，而老管城还有不少空地。

中储物流园的309亩住宅用地、老金星啤酒厂周边800余亩大盘、升龙埋下的龙蛋金岱华庭、金尊府三期、美景纯洋房地块、龙湖西侧魏庄城改地等等。

第二，小房企云集，操盘能力和资金链比较弱，导致不少项目延期/烂尾。

比如，佳田接手的鼎盛花样城，改过7次名的正商金域华府，南屋里堡城改的白衣骑士世茂云尚城，以及又要延期的永恒理想世界。

所以，这也是正商项目航海路一条街、龙湖能走红的重要原因。至少保证，它不烂尾。

第三，2条铁路、3条高架、2条河流把区域撕裂，区域内的人口/配套各自为营。

比如，要想去北边，只有几条大路，东西贯通的道路更是少得可怜，只有陇海路、航海路、紫东路-金岱路、南三环。

第四，缺好配套，特别是学校、大型商场。

老管城最好的几个学校，比如回民中学、管城外国语，放在金水、中原等教育强区，都不能算一流水平。

至于商业，由于区域的割裂感比较强，人口不集中。所以，少有大型商业综合体，你想逛个滔博运动、优衣库，喝个喜茶都要跨区。

第五．缺好产品+好房企。

在老管城，除了龙湖雅宝天钜，真正敢拍着胸脯说自己是改善品质的有几个？

这点，在二手房市场更为凸出。诸如美景鸿城这样高密度、甚至人车不分流的社区，也能卖到1.7W，更不用说金地铂悦、康桥知园的1.8W价格。

原因无他，全靠周边竞品衬托。

可扭头一看新房，好像也没什么提升，索性不如去产品更新、更有性价比的三环外。

当你走在老管城的街道，发现这里的和老家县城区别不大，一样的无序停车、行人/电动车无视红灯，各种老旧小区。

不禁产生疑惑：这是我想要的生活吗？

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