深圳学位房格局被重塑 这几个楼盘最先吃到张价红利（建议收藏）

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问：五哥你好。我们想现在置换个三房自住+学位，有什么好建议? 南山阳光里雅居46平2房一套，无贷款，12年开盘时买的，卖了应该能实收590W。手上还有点钱，勉强可以添200w。我和老公之前都有贷款记录。大宝5岁明年要上小学，小宝3岁晚大宝2年。去年五六月份有看过一下房，想买二套，当时老公犹豫了下没买，想着今年再买，结果涨价很多，现在很后悔。但是我家二胎+上一个老人带娃，确实不够住。请问现在置换三房时候吗？还是放假可能会降？另外现在换手续快的话会影响大宝明年入小学吗？目前是租住在鼎太风华三年，阳光里出租了三年，现在租客退租客想卖。请指示。和老公11年开始一直生活在阳光里及周边。如果置换的话请问下建议哪个小区能满足自住+学位刚需，年收稳点算的话60W。请指示。

答：你好，出手阳光里雅居之后，其实你们的选择范围比较广，不同的教育路线，不同的发展期间，要选择不一样的学校。

1、深圳湾学校 所处地段不用说，学校有两点需要考虑： 第一，偏国际路线，是否适合。传统路线在初中高中可以转到国际路线，而国际路线则很难转回传统路线。 据了解到的家长情况，有家长甘之如饴，也有家长担心不已。 第二，虽有理事长王铮”三年南山第三，五年南山第一、深圳第三”的承诺，但今年来自南山区教育局和家长的内部信息均表明有一些不顺利。 2020年首届中考成绩将出，可观察后再定。

2、育才 育才二中三中，伴随蛇口半岛发展起来的南山老牌名校，完全中学。教育质量得到家长认可。 需要考虑的是未来发展。以育才二中为例，最近几年，十大录取率略有下滑，而四大录取率下滑明显，折射出顶尖生源的逐年流失。

为什么会下滑？ 两方面原因： 第一，片区老化带来生源的老化和优质生源的流失。 第二，周边深圳湾等新名校的涌现对育才的挤压。

3、北师大附小和南二外海德 海德，南山区第一梯队的一哥，少见的小学区，炫目的好成绩；生源优质，师资也优质。虽坊间传闻起家于”掐头去尾”，但多年成绩稳定，已形成对优质师资和生源的强大吸引力，已然坐稳名校位置。 海德学区小、成绩优、管理严、生源有特色，成为南山区一面独特的旗帜。 “南二外海德在南山的地位就类似实验在深圳的地位”。 可能的利空是今年点招被限制。 北师大附中，2011-2019年，应是低谷期的八年，原因不便细说。今年迎来第四任校长，来自北京四中的田军，家长们可以说是”喜大普奔”。

综上，学位价值稳中向上，未来可期。 建议先确定教育路线，再确定学位，最后选学位房。

会员提问：五哥，3个问题，总预算650到700，买房又想以投资为主。 1。特别超级喜欢滨江东的环境，滨江东有没有投资起来比较合适的小区，效率怎么样？ 2。天河公园附近找不到合适价位和户型的，有没有舒服一点推荐？ 3。骏景花园整体还挺喜欢的，但是有一个顾虑。20年的楼盘，骏景我们赌的是金融城，估计10年能搞定就不错了。到时候就是30年的楼龄，想想现在让我买珠江新城得89年房子我也不喜欢的。感觉到时候是一个巨型老破大，很难出手，会存在这个情况么？ 4。这个价位鱼珠有合适的标的么？

答：看了标题，是3个问题，往下一看，其实是4个问题。 1、如果是投资，那么滨江东这个IP是有点过时的，这个观点我10年不变，这是城市更迭的自然规律，投资就不建议 2、一定是往东、往南，650-700万总价在天河公园是有标的物满足的，比如东方新世界的三房，比如隽园和理想蓝宝的三房，这个总价是够得着的 3、骏景没有你说的那么可怕和风险高，我反而觉得，即使金融城时间拖后了，也不能低估骏景的前景，再说了骏景的起来也不完全是金融城的功劳 4、总价650-700万的，就不建议鱼珠了，总价超了，还是在天河公园和金融城附近为好

会员提问：五哥好，之前憋了好大一股劲摇号金融街，现在只能抓紧看二手了，准备入手龙岗四大神盘，您觉得整个深圳来看，有没有更好的建议

答：欢迎回到“买不下手”二手队伍。。。 Anyway，还是要咬紧牙闭上眼往前冲，过一个月睁眼一看，咦，涨了。我想今年买房的大抵都是如此感觉吧。 四大神盘价格不低了，东弱西强观念根深蒂固，这么高总价还是去中西部更稳妥，加上龙岗外国语肯定拼不过有个好爹的四大分校的，这两年有点人走茶凉——没人炒了。

会员提问：五哥您好！我父母深圳只有一套房且在我父亲名下，父母都70多，少住深圳，每年回来住个把月；住这套房的基本是我姐姐（50岁即将退休）和姐姐女儿（刚入深圳职场），姐姐及她女儿都有房票且无贷款，两人赚钱能力都有限。这套房在星海名城一期，估值为720万，现想置换达到两个目的：一是换一套新点的物业好的有投资价值的房自住，面积以100平3或4房为好，总价不超600万，二个是通过置换多出的钱为姐姐女儿买一套房，好尽快上车。那么符合条件的我找了找只有龙岗大运和光明新区的新房或次新房。您看这个思路怎么样？毕竟只有一套房居住功能优先考虑，且不太需要市中心的位置，近地铁即可

答：你好，2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 次新建议去宝安的碧海 西乡 沙井板块淘一淘，参见公号内的往期推荐。 优先西部，龙岗并非首选。

会员提问：五哥好。我和老婆都是深户，名下各有一套房，都购于2015年初，且都是三成首付，一套位于碧海片区圣淘沙骏园120平方三房出租，一套位于南山科技园城市山谷44平方一房出租。家中小孩上一年级，已经使用了城市山谷的学位，全家为了小孩上学方便在科技园租房居住。手上有60W左右资金，想继续投资房产。目前有几个思路：1. 卖掉圣淘沙的房子腾名额获得首期款，用于华润城四期打新和寻找科技园笋盘，解决自住问题。2. 继续租房，腾一个名额，去前海，宝中，沙井或光明打新。3. 继续租房，不卖房，用手上的资金＋抵押贷去东莞黄沙临深片区买套小三房投资，例如碧桂园翡翠山、霖峰壹山境或者新盘。想听听五哥老师的建议。

答：你好，圣淘沙属于碧海标杆产品，入手有点可惜了。 建议加按揭融资，把子弹扩充到300以上，去科技园淘笋，科技园长线看好。 东莞天花板太低，不建议入手。

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