只有有钱人才能住 从泰康的养老社区（看养老资源的稀缺性）

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上个月，当第七次全国人口普查结果公布以后，有关老龄化的问题又被广泛讨论了。

根据七人普数据显示，中国60岁及以上人口的比重和2010年相比上升了5.44%。截至2020年底，中国65岁及以上人口高达1.91亿，超过日美德法英五大主要经济体之和，老年抚养比高达19.7%。

因此，养老问题已经成为国人无法绕开的话题。

而在我们所关心的养老问题中，有养老金，有养老保险，有长期护理，有退休问题等等，但还有一个养老社区问题，平时老百姓讨论的较少，其实早已成为了资本追逐的香饽饽。

如果你去了解过，或者购买过养老保险产品，应该会看到有一种养老保险可以锁定未来养老社区的入住资格。

这种养老社区非公益性质，是保险公司自己建设的，耗资巨大、配套设施齐全、医养结合，属于高端养老社区，面向的是高净值人群，总保费门槛要达到200万才能锁定入住资格，目前入住费用每月也要至少1万元。

那么，这种保险公司打造的高端养老社区模式能赚钱吗？目前盈利情况如何呢？

在各大保险公司中，泰康最早开始布局泰康之家养老社区，早在2009年就获得首家养老社区投资试点资格。因此它的规划面积和数量是最多的，其养老社区的名气也最响。

2018年以来，其他保险公司开始加速拓展养老社区业务，但和泰康的发展规模还有较大的差距。

在养老地产这块，泰康占据了明显的先发优势。目前旗下已经开业的养老社区共有7个，分别是北京燕园、武汉楚园、上海申园、苏州吴园、杭州大清谷、成都蜀园、广州粤园，建筑面积合计118.2万平方米，总户数9560+护理床位数2470，占总投入的35%-40%。

此外，泰康还有14个项目正在建设或处于规划中。

从社区的分布区域来看，华东、华南分布较为密集。

至于高端养老社区能不能盈利，我们不妨看看其年报中的数据。

在已开业的7个养老社区中，从2017至2020年，贡献营业收入分别为2.69亿、19.87亿、34.84亿和33.39亿元。

根据泰康之家现有规划，若22个养老社区全部开业，预估收入可达85-95亿元。若入住率进一步提升至70%以上，预期营业收入将提升至150亿元左右。

看起来，高端养老社区能为泰康带来可观的营业收入和现金流。但是我们不能忽略，维持这类“医养结合”养老社区的成本是不低的。

从最近4年的经营数据来看，基本能保持盈亏平衡的状态，暂未带来可观的回报。提升入住率将会成为最关键的因素。

尽管高端养老社区的运营，暂未给保险公司带来超额的净现金流，但却能为其吸引高净值人群，体现出很高的价值。

比如泰康的养老社区，对于保险客户，需要参与其特定的保险计划，总保费门槛200万元，才能获得保证入住权；对于非保险客户，需要缴纳20万元的入门费用、并购买100-300万元乐享财富卡作为押金。

因此，一般的家庭是负担不起的。其定位很明确，就是中高端市场。

未来，构建多层次的医疗服务体系，将会是养老社区的一个大方向，实现养老地产、养老运营和医疗产业的全面融合，从单纯的养老过渡到品质养老，拓展保险服务的新业态和新内涵。

不过，现有的高端养老社区定位过高，绝大多数家庭只能望洋兴叹。希望保险公司也能考虑到中产阶级，打造中端养老社区，满足更广泛层次人群的需求。

当然，在地皮和养老资源稀缺的情况下，这一目标要实现恐怕得经历很多曲折。

养老社区的未来在哪里？

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