给养老地产行业“泼些冷水”（目前三大模式还处于探索阶段）

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“树欲静而风不止，子欲养而亲不待。”在我国人口老龄化已成严峻的社会问题。有数据显示，预计2025年，我国六十岁以上人口将达到3亿。而这些老人们都有一个共同的问题：如何度过晚年生活。

政府高度重视，频发政策鼓励养老产业的发展，特别“十三五”之后，养老产业经官方盖章批准进入快车道。而离住比较近的房企也是踊跃入局，养老房产成为地产商要讲的一个新故事。

房企做养老，是做地产+，还是转变开发思维做运营服务，如何盈利等都是入局需要做的考虑。益养老智慧养老平台小编将为大家一一分享有关养老地产相关的内容。

一、什么是养老地产?

养老地产主要针对老人居住的房产，它结合了养老这一社会主题和地产的商业概念，针对老年人的特点，满足老年人的养老需求所打造的一种全新房产模式。

养老地产要具备三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉。养老地产应该具备医院和社区医疗单位。

考虑到老年人的身体状况变差，疾病会给身体带来一定的不便，尤其是突发性的疾病需要得到及时治疗，所以养老地产的周围要有相应的大中型医疗机构，以便能够使患病老人得到及时的抢救和治疗。

一个好的养老地产还应该具有优雅的环境。在购买养老地产时，周围有没有公园是不得不考虑的一个问题，如果养老地产周围有大型的公园，茂密的绿色植物可以起到净化空气、隔离噪音的作用，还能为老年人提供宽松、自然、休闲的活动场所。

养老地产由于具有了养老与地产投资的双重价值，所以受到很多老年人及子女的青睐。

二、养老地产有哪些玩法?

有数据预计到2020 年，养老产业市场规模将达到7.7 万亿元，复合平均增长率为11.4%，预计2030 年超过20 万亿。但在我国养老地产目前仍处于起步阶段，各类房企的养老盈利模式主要有以下几种：

1、挣卖房子的钱

与传统的出售产权房方式基本一致，提供养老住宅，出售适老化住宅产品快速回笼资金。但同时也会提供一些配套服务，获取服务费。

采用这种模式资金回笼快，可以全国复制这类产品，但同时这类开发前期占用资金多，后期的去化很关键。而目前我国有个现状：有钱的人还没退休，没钱的人已经老了。所以某种程度上这类盈利模式对于房企的产品打造和销售能力存在考验。

2、挣租金或会员卡费

一种是挣租金，房企不出售物业，而是持有并长期租赁，担当其运营商角色，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式。

还有一种是会员卡模式，房企销售会员，并为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。

这种模式有点像自持型长租公寓和联合办公的盈利模式，运营商持有物业，可以获得租赁费用和服务费，还可享受物业增值的收益，但是回收周期长，会员费过高，受众有限。

3、租售双拳出击

这类于持有型不动产的开发策略，跟房企经营商业地产的思路很像。卖一部分回笼资产，降低资金压力，留一部分通过运营提升物业价值。国内大部分开发商都使用的这种开发模式，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。

三种盈利模式都有彼此的优劣势，自持需要有强大的资金流和一定的产品开发能力，能够很好的把握老年人群的关键需求;租赁、会员制需要拥有娴熟的运营能力和优质的服务能力。基于各种要求，房企需要结合自身情况选择开发模式。

三、给地产养老“泼冷水”

1、不能盲目乐观地估计养老地产的市场份额，居家养老、社区养老仍是社会主流养老方式

正如国务院35号文的政策明确规定，“到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。”因此，家庭养老、社区养老仍然是目前积极发展的郊区新型养老社区的最主要竞争对手。

广义上的休闲、旅游度假地产也是养老地产的一种产品模式。养老本质是一种生活方式，其实依山傍水的旅游度假地产就是针对活跃长者的养老产品。这样的产品跟纯粹意义上的、含专业养护设施的养老产品都存在竞争关系。

“养老地产离医院的距离和离子女的距离”是养老地产项目核心竞争力的关键。如果离两项距离都很远，那失败的概率就会比较高。

2、没有资源，免谈养老地产

与所有的主题地产一样，养老地产的核心是养老产业，而不是房地产开发。养老产业是一个专业性非常强的领域，其中医疗护理资源是其中的核心。没有医疗资源的依托，只是营销概念是行不通的。当然，几乎现在所有项目都看重这一点，都会包装医疗资源作为营销概念。

但一个显而易见的常识是，中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院的前进步伐都步履蹒跚，养老地产的医疗资源获得难度肯定更大。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难接受得住市场检验。

3、拿地可能容易，但盈利并非想象那样丰厚

在国家政策扶持的背景下，养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易，但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。养老专业地产产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理，都是消耗利润的部分。

同时养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素，从国外经验来看，缓慢的社区入住率是养老地产现金流的杀手。根据日本的经验，养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。

4、硬件设计是基础，团队运营是关键

从产品研发和设计来看，仿照日本、美国等发达国家的经验，产品的技术细节设计很容易普及。这种核心设计技术只要在小范围的专业设计院和公司圈子里普及即可传播到大众市场，但最难的还是养老服务团队的建立。

养老社区里完整的服务链条包括医疗、康复、护理、文化、餐饮、社工、物业、基础设施等多个门类，文化、餐饮、社工、物业、基础设施等相关领域的服务可以从社会上现有的大量现成资源里获得，但医疗、康复、护理等三个门类的服务资源存在着高壁垒，需要有战略性的手法获得。

因此一些打算长期坚持在该领域经营的公司，已经着手从酒店、医疗等行业挖掘管理人才，再通过到国外进行专门的养老管理培训来建立自己的人才队伍，这一种做法也是长久之计，市场没有充沛的现成资源，那就只能自己造血。

总结

如同商业地产，新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品，目前各类模式和项目案例还尚待观察，现在论成败，时间还过早。

国内做养老地产的房企，项目数量不多，尚处于试水阶段。养老地产虽然是近几年的投资热点，但是无论哪种类型，都没有摸索出一条成功的盈利模式。

但是，养老地产完全是一个堪比学区房的概念，值得房企去炒，去摸索，未来大有可为。

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