长租公寓 商业运营成房企争夺资源（房企“非主营业务”都赚钱了吗）

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租赁市场：

长租公寓租金增幅大

随着国家层面各项利好住房租赁政策的不断出台，各地方也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。据克而瑞统计，TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。日前，记者从不少房企的业绩报告中看到，长租公寓已为房企带来了不小的盈利。

据年报显示，龙湖旗下租赁住房业务龙湖冠寓，着眼于满足新世代年轻人群需求，已陆续在全国30余个高能级城市开业运营。截至2019年底，冠寓累计开业房间数量达7.5万间，租金收入11.7亿元，同比增长150.6%，整体出租率为77.4%，开业超过6个月的房源出租率为87.3%，位居集中式长租公寓品牌指数排行榜第一名。

易居研究院总监严跃进表示，长租公寓企业持有的房源和租客数量必须达到一定的均衡点，才能实现盈利，只有具备一定规模和专业化服务水平的机构，才能从残酷的市场竞争中存活并获得发展机会。

长租公寓的利好之下，房企在商场租赁的红利也日渐凸显。据年报显示，截至2019年底，越秀集团直接持有出租投资物业70万平方米，年内实现收入6.9亿元，同比上升0.7%。公司持股38.1%的越秀房产基金持有出租性商业物业97万平方米，年内实现收入20.6亿元，同比上升1.3%。此外，2019年，龙湖集团新开业商场达10座，合肥、南京首座天街开业运营，全国范围内累计开业商场达39座，已开业商场建筑面积377万平方米，整体出租率98.5%。商业租金增长31.9%至47.5亿元，同店增长达到19%；商场销售额为267亿元，同比增长25%；全年平均日客流154万人次，同比增长23%。

物业服务：

“陷阱”还是“馅饼”？

对企业而言，在当前“融资难”的情况下，尽享地产增长红利却又不用承担周期剧烈动荡的物业管理业务成为“香饽饽”，做大物业板块逐渐成为房企发展趋势。而不少房企的物业服务方面的盈利也证明了这个市场的前景。

年报显示，2019年，龙湖智慧服务新进入45个城市，基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现营业收入42.8亿元（合并抵消前收入约为50.0亿元），同比实现突破性增长。截至2019年底，龙湖智慧服务已在全国118个城市开展专业化的物业服务，合约管理面积达4.28亿平方米，服务业主330余万户，业主满意度连续11年超过90%。

无独有偶，今年2月25日，融创中国发布正面盈利预告，预期年度溢利同比增幅超50%，增长主要来源于物业销售交付面积较上年同期有所增加。

在宏观政策影响下，房地产行业2019年整体增速进一步放缓，行业集中度进一步提升，细分领域下的物业服务领域开始显现价值。展望2020年，虽然房地产行业受到新冠肺炎疫情的冲击较大，但物业管理仍被市场看好。不过业内人士表示，发展物业板块需要长时间的探索与经营，无论龙头房企还是中小型房企均不可贸然入市。日前宏辉集团就补充公布盈利预警，预期截至2019年12月31日6个月综合财务业绩除所得税前亏损0.4亿港元至0.45亿港元。此次公布数据为管理层根据董事会目前可得资料的初步评估。

城市更新：

重要机遇，厚积薄发

2019年广州政府工作报告提出，今年将加快城市更新改造，推动151个老旧小区微改造、10个旧村改造、50个旧厂改造项目。在广州西部的白鹅潭一带，已有不少城市更新项目得以开展，不少房企也投入热情。对于部分上市房企而言，城市更新已成为其重要工作内容之一。

中国奥园继续积极推进城市更新项目。根据最新的公司年报，中国奥园已实现旧城、旧村、旧厂（“三旧”）改造全覆盖，拥有逾30个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售资源约2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%，有助增厚在大湾区的土地储备。

中国奥园总裁郭梓宁透露，2020至2021年，在选择优质项目进行收并购、适当参加招拍挂的同时，会继续加大“三旧”改造的力度。目前，中国奥园的“三旧”改造项目主要位于大湾区，特别是广州、深圳、珠海、东莞、佛山五座城市。未来土地储备以及提供的货值可观。

而据年报数据显示，2019年时代中国成功转化10个城市更新项目，总建筑面积约368万平方米，其中8个转化为新的土储，总建筑面积约349万平方米，占2019年新增土储面积约46%。时代中国董事会主席岑钊雄认为，城市更新是房企未来盈利的重要保障，“城市更新业务在转化开发用地和实际开发利用两个阶段的利润率都不错”。

不过业内人士认为，与传统的招拍挂相比，城市更新的项目仍然存在挑战。由于城市更新项目所在地块往往是旧村、旧居、旧厂房，已成为城区的重要组成部分，还涉及土地确权、居民安置等因素，如何在项目推进的过程中平衡各方利益仍是核心问题。

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文章来源:信息时报

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