专家分析：旅游地产和养老地产（还值得投资吗）

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这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，成功带领上千人真金白银的通过房产获利百万的第二年。

房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。

以下精选问答内容选自粉丝提问

提问：房神你好，恒大文旅游城，配套有温泉，酒店，婚礼庄园等旅游项目，置业说以后还有产业园布局，目前最近的地铁是距离四公里，值得投资吗？

回答：未来老龄化越来越厉害，分时度假和养老需求是客观存在的，但旅游地产和养老地产不能买，坑太大。

原因是，度假需求和买房涨价之间没有直接联系。

度假需求，对标的是一种短时租赁居住服务，在发达国家，在旅游胜地多买一套住房仅用于自己度假使用的人，也只是极少数富人，大部分普通人都是选择在旅游地住酒店。

所以满足这种需求的主要是靠五星级酒店和为数不多的个性化的名宿。如果个人去买房，能赚到的也是租金。

但是买房赚大钱主要是靠资本增值，就是房价涨产生的。

房价要涨是靠接盘侠，只有愿意在当地安居乐业的人才会买一套房子。

旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。

旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。

养老需求，自然而然让人想起来，在度假胜地造房子，就变成了养老地产。听上去逻辑没有错，但这绝对是伪需求。

老人最需要的，美景和空气自然是好的，但这个不是必需品，老人要的是健康的医疗环境！是三甲医院，是随时随地养病看病的续命！这些恰恰是旅游胜地稀缺的。

提问：房神你好！为什么北上广的老破小可以买，二三线的老破小不建议买？

回答：二三四线城市的原始人口并不是很多，老城区范围不大，有非常多的资源和空地用来开发新区，因此转移损失很小，随着城市重心转移，「老市中心」有可能长时间衰落。

这种情况下，市中心老破小的市场需求会越来越少。

而一线城市在十几年前就已经容纳了一两千万人口，北京四环内一半的住宅都是老公房，这种历史因素加上大量人口产业的成本，城市很难对内环线大规模改造重心转移也是一个漫长的过程，市中心老公房有大量需求，加上适合上车群体购买，这才有了一线城市的老破小流派。

提问:房神您好，家庭有购买锦江二区或青羊二区学区房的打算。去年年底才卖掉手上的房子，但当时没能找到很合适的。今年疫情过后，成交价也比去年下半年高了，挂牌价就更贵。

我们买并不是今年用，还有2年缓冲期。最近关注的房子又把价格调的更贵了。您觉得是等7月摇号完了下手?还是等的更久一点? (从观测数据看18年下半年到19年上半年明显要低。)

回答：18年下半年是因为5.15的限购升级导致的，并非下半年价格低的缘故，可以抛开不看。

学区房现在处在变动期了,随着公民同招和多校划片开始实行，可以看出有教育平权的趋势，以后可能会尽可能的均衡,从北京到重庆都已有政策先行。

今年学区房上涨主要原因是公民同招导致，对40强是利好。

今年天府新区开始实行多校划片(锦江生态带) ， 如果成功明年会更大范围推行，所以买早了不确定性更大。对顶级学区是利空。

建议:结合今年经济状况和学区的变数，现在顶级学区该涨的都涨到位了，可以过了风头以后再下手，可能更合理一些。

提问：房神你好，我在成都，刚需准备买房，手上钱不多，成都最近高价盘越来越多了，也买不起，有些限价刚好够的但是又抢不到，刚需买的话到底主要考虑哪些，第一次买房不懂，请房神指点！

回答：你好！感谢赞赏！刚需如何买房上车？取决于以下两点：

一、选择匹配自己的入手。

二、只要是匹配的，即使小坑（回避超级大坑），但也可择机上车。

先说第一点，很多人都不是很清楚自己究竟想要的是什么房子。总想找到一个一劳永逸的，然后乐呵呵度过下半辈子了。我说的匹配是在你支付能力范围内的往上一点。

在你往上一点的能力上找到最好最匹配你的货色，避免你以后为自己没尽全力而悔恨不已。

第二点，要辩证地看。我是经常提醒你们不要踩坑。但是非这样的坑你买不起啊。注意的是，必须是小坑，超级大坑跌得重埋得深，你爬都爬不出来。

来回折腾后，你就确定了匹配的房子，却又很不巧是个小坑，怎么办？

那就要看时机了。对于坑，入手的时机最重要。

买吧，小坑不怕入！只要是匹配你的，以满足需求

以时间换取收益，以时间弥补缺陷，

以时间为友，你还是能爬得较为顺意的！

尽量往一二线城市爬！

房子是大吨位的产物，长持自住，只是为了在成熟时期，趁着大水没到将到之际，进行资金兑现作为跳板而已

大水一到，一线城市率先发力，置换成功后的你，一线房子的收益会比你小缺陷房子来得丰盛得多。

强调一下，以上是基于刚需自住家庭所做的曲线救国弥补而已

投资有资金周转压力，以及追求租金回报与短期房价升幅的，别乱踩坑。

提问：房神你好,谢谢！本人42岁，坐标成都。三口之家，名下有三套房，两个房龄超过15年的南二环附近的套三，面积120以上的住房，（一套自住）另外一个是锦江区的红星国际（学区房）。

目前无成都购房资格，请问：1、需要将手上的房产重新做资产优化配置 2、公婆今年70岁，在14年在高新南区购入住房一套，可享受落户政策。3、目前，子弹约300，主投资公募基金4、如果手上套三五楼的多层房子短时间不能成交该怎么办？

红星国际学区房18年买来摇号，现租金2200每月，买入价格加税费163万，为什么这个房子始终涨不起来？需要继续持有吗？

回答：1、如果需要做资产配置的话，你只有把你2套房龄超过15年的房子卖掉，换置更有价值版块的次新房。因为房龄一旦超过15年，从它的升值空间来说，都会受到影响。

2、如果能落户高新南区，子弹又有300万，可以考虑大源版块的房子。

3、5楼步梯本来就不好出售，如果你真心想要出售，唯一的标准就是割肉出售。没有其他更好的办法。

4、红星国际小区不错，这两年你没有看到涨幅，是因为从18年开始，成都的房价整体都属于横盘期，除了郊区，基本都没有涨幅。因为它位置不错，后期涨幅空间肯定是有的，建议你继续持有。

提问：房神，花30-40万购买公寓，租出去给酒店每个月返租金1300左右，签15年，这样的投资划算吗？

回答：1、 签15年合同，并不代表一定能够履约15年！中途违约的屡见不鲜。

2、 房子相当于被锁定15年，相当于15年之后再收房。中途如果想卖房，还得赔对方违约金。否则房里有租客更难卖。租金也相当于被锁定了15年，15年租金跟市价会有很大差距；锁定时间越长，业主的租金与市场的租金差异越大。

3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高

酒店式公寓首付5成，贷款最长年限不得超过10年，贷款利率远远高于普通住宅，月供是同贷款金额普通住宅的一倍以上。

酒店式公寓卖出时按照商业地产征税，契税统一是3%，是普通住宅的2-3倍；计算其他税费，交易税费之和要吃掉整体利润的40%-50%。

4. 买房买的是房产增值，不是租金

酒店式公寓房产增值的速度完全无法跟普通住宅相比，有的商住房的房价甚至跌幅达40%。基本上房子变为有价无市，想卖也卖不出去了。租金再高，在房价面前也显得微不足道。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面，房神亲自手把手教你从0实现千万资产积累。

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