海南三亚市梅山拾银湾旅游休闲养生度假区建设项目可行性立项报告

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三亚xx实业有限公司

梅山拾银湾旅游休闲养生度假区建设项目

可行性研究报告

编制日期：二零XX年五月

目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。

改革开放30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。

世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长一个时期内处于发展的黄金期。国家高度重视旅游业发展，党中央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策，为旅游产业在国民经济中重新定位。随着中国经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐的变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重。

海南是我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。建省办经济特区20多年来，经济社会发展取得显著成就。但由于发展起步晚，基础差，目前海南经济社会发展整体水平仍然较低，保护生态环境、调整经济结构、推动科学发展的任务十分艰巨。充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是海南加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。三亚作为国际旅游岛建设的排头兵和先遣队必然在国际旅游岛建设中取得重大的发展机遇。

三亚（Sanya ）位于海南岛的最南端，是中国最南部的热带滨海旅游城市，中国海滨城市，是中国空气质量最好的城市、全国最长寿地区（平均寿命80岁）。三亚市别称鹿城，又被称为“东方夏威夷”，位居中国四大一线旅游城市“三威杭厦”之首，拥有全岛最美丽的海滨风光。国家旅游局将海南确定为首个全域旅游示范创建省，三亚作为专业化的旅游城市，发展全域旅游义不容辞。近年来，三亚深度挖掘旅游资源，大力发展旅游新业态。针对不同的消费群体，三亚旅游部门引导旅游企业推出各具特色的休闲度假旅游、家庭度假旅游、购物旅游、文化旅游、乡村旅游、医疗旅游等假日旅游产品，以及游艇旅游、民俗旅游等新业态旅游产品，让游客走得更远，看得更多，玩得更尽兴。这些主题游产品的持续热销和旅游新业态的快速发展，也为三亚全域旅游的发展提供新的增长点。

“十三五”时期是三亚加快转型升级的关键时期，也是加快国际化热带滨海旅游精品城市建设的重要时期。三亚市旅游产业十三五发展规划提出将要强化三亚旅游主导型城市地位，充分发挥三亚旅游业的试验田效应，增强予定位的准确性和逻辑性。在产品结构方面，考虑“上天”、“下海”、“跨界”、“走心”四类旅游新业态，突出天涯文化、海洋文化等三亚特色文化，进一步完善三亚旅游产品结构。在公关服务体系方面，要加强对软性公关服务建设的规划引导，包括提升三亚全民旅游服务意识、加强旅游标准化建设等。

目 录

第一章 总 论 1

1.1项目概要 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目建设单位 1

1.1.3项目建设性质 1

1.1.4项目建设地点 1

1.1.5项目负责人 1

1.1.6项目投资规模 1

1.1.7项目建设规模 2

1.1.8项目资金来源 2

1.1.9项目建设期限 2

1.2项目承建单位介绍 3

1.3编制依据 3

1.4编制原则 4

1.5研究范围 4

1.6主要经济技术指标 4

1.7综合评价 5

第二章 项目背景及必要性分析 7

2.1项目提出背景 7

2.2本次项目的提出缘由 8

2.3项目建设必要性分析 9

2.3.1顺应我国旅游产业快速发展的需要 9

2.3.2符合我国经济发展转型升级的需要 10

2.3.3促进当地旅游产业转型发展优化旅游产品结构的需要 11

2.3.4满足人们休闲旅游度假市场消费需求的需要 11

2.3.5增加当地就业带动产业链发展的需要 12

2.3.6带动当地经济快速发展的需要 12

2.4项目建设可行性分析 13

2.4.1政策可行性 13

2.4.2市场可行性 15

2.4.3管理可行性 15

2.4.4财务可行性 16

2.5分析结论 16

第三章 行业市场分析 17

3.1我国旅游业发展趋势分析 17

3.2我国旅游业发展前景分析 18

3.3我国旅游市场数据统计分析 19

3.4海南省旅游产业发展状况及机遇分析 20

3.5三亚市旅游产业优势及潜力分析 22

3.6市场分析结论 24

第四章 项目建设条件 25

4.1地理位置选择 25

4.2区域建设条件 25

4.2.1区域位置概况 25

4.2.2区域地形地貌条件 26

4.2.3区域气候条件 27

4.2.4区域自然资源条件 27

4.2.5区域交通通讯条件 28

4.2.6区域旅游资源条件 29

4.2.7区域经济条件 33

第五章 总体建设方案 34

5.1土建方案 34

5.1.1规划原则 34

5.1.2规划设计内容 34

5.1.3土建方案的选择 34

5.2 建筑设计主要规范及标准 35

5.3 结构设计 36

5.3.1指导思路 36

5.3.2结构设计等级 36

5.4给排水设计 36

5.4.1设计依据 36

5.4.2给水设计 37

5.4.3排水设计 37

5.5供配电设计 37

5.6项目拟建地建设条件 38

5.7土地利用情况 38

5.7.1项目用地规划选址 38

5.7.2用地规模及用地类型 38

第六章 节约能源方案 40

6.1用能标准和节能规范 40

6.2节能概况及节能效果 40

6.3节能措施 40

第七章 环境保护与消防措施 43

7.1设计依据及原则 43

7.1.1环境保护设计依据 43

7.1.2设计原则 43

7.2建设地环境条件 43

7.3 项目建设和运营对环境的影响 44

7.4 环境保护措施方案 45

7.5绿化方案 46

7.6消防安全 46

7.6.1设计依据 46

7.6.2消防概述 47

7.6.3消防措施 48

7.6.4抗震措施 48

7.6.5综合防灾 48

7.6.6防洪涝措施 48

7.7安全管理 49

7.7.1智能系统 49

7.7.2安保系统 49

7.7.3医疗卫生系统 49

7.8保险 50

第八章 劳动安全卫生 51

8.1劳动安全 51

8.1.1施工安全 51

8.1.2建筑安全 51

8.1.3防火 51

8.1.4电气安全 51

8.1.5防雷设施 52

8.2劳动卫生 52

8.2.1防暑降温 52

8.2.2噪声 52

8.2.3照明 52

8.2.4通风 52

第九章 企业组织机构与劳动定员 53

9.1组织机构 53

9.2劳动定员 53

9.3人力资源管理 53

9.4福利待遇 54

第十章 项目实施规划 55

10.1建设工期的规划 55

10.2 建设工期 55

10.3实施进度安排 55

第十一章 投资估算与资金筹措 56

11.1投资估算依据 56

11.2建设投资估算 56

11.3流动资金估算 57

11.4资金筹措 57

11.5项目投资总额 57

11.6资金使用和管理 60

第十二章 财务及经济评价 61

12.1总成本费用估算 61

12.1.1基本数据的确立 61

12.1.2产品成本 62

12.1.3平均产品利润与销售税金 63

12.2财务评价 63

12.2.1项目投资回收期 63

12.2.2项目投资利润率 64

12.2.3不确定性分析 64

12.3经济效益评价结论 65

第十三章 风险分析及规避 66

13.1项目风险因素 66

13.1.1不可抗力因素风险 66

13.1.2 工程风险 66

13.1.3市场风险 66

13.1.4资金管理风险 67

13.2风险规避对策 67

13.2.1不可抗力因素风险规避对策 67

13.2.2工程风险规避对策 67

13.2.3市场风险规避对策 67

13.2.4资金管理风险规避对策 68

第十四章 招标方案 69

14.1招标管理 69

14.2招标依据 69

14.3招标范围 69

14.4招标方式 70

14.5招标程序 70

14.6评标程序 71

14.7发放中标通知书 71

14.8招投标书面情况报告备案 71

14.9合同备案 71

第十五章 结论与建议 72

15.1结论 72

15.2建议 72

附 表 73

附表1 销售收入预测表 73

附表2 总成本表 74

附表3 外购原材料表 75

附表4 外购燃料及动力费表 76

附表5 工资及福利表 77

附表6 利润与利润分配表 78

附表7 固定资产折旧费用表 79

附表8 无形资产及递延资产摊销表 80

附表9 流动资金估算表 81

附表10 资产负债表 82

附表11 资本金现金流量表 83

附表12 财务计划现金流量表 84

附表13 项目投资现金量表 86

附表14资金来源与运用表 88

第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

梅山拾银湾旅游休闲养生度假区建设项目

1.1.2项目建设单位

三亚xx实业有限公司

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

本项目座落于海南省三亚市崖城区梅山片区，同乐东龙栖湾处接镶，梅山片区，后靠青岭山脉，前临大海，东锣西鼓岛屿，可称山海相连处，生态环境独特、得天独厚，交通非常便利。

1.1.5项目负责人

报告编制人：中投信德杨刚 工程师

1.1.6项目投资规模

本次项目建设的总投资为246500.00万元，其中：建设投资为238000.00万元（土建工程为151450.00万元，设备及安装投资39900.00万元，土地费用为34692.60万元，其他费用为2803.90万元，预备费9153.50万元），铺底流动资金为8500.00万元。

本次项目建成后可实现年均销售收入为87272.73万元，年均利润总额51449.14万元，年均净利润38586.86万元，年上缴税金及附加为469.45万元，年增值税为4694.45万元；投资利润率为20.87%，投资利税率22.97%，税后财务内部收益率11.53%，税后投资回收期(含建设期)为7.45年。

1.1.7项目建设规模

本次梅山拾银湾旅游休闲养生度假区建设项目项目总面积578.21亩（38.547公顷），总建筑面积233000.00平方米。主要规划内容及工程量情况如下：

1.1.8项目资金来源

本次项目总投资资金246500.00万元人民币，全部由项目企业自筹。

1.1.9项目建设期限

本项目建设从2016年8月—2018年10月，建设工期共计27个月。

1.2项目承建单位介绍

1.3编制依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2.《海南省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

3.《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》；

4.《三亚市旅游发展总体规划2008—2020修编》；

5.《国务院关于加快发展旅游业的意见》；

6.《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；

7.《三亚市旅游业发展“十三五”规划》 ；

8.《三亚市崖城镇总体规划(2012-2020)》；

9.《三亚市崖城镇土地利用总体规划(2006-2020)2011修改》；

10.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

11.《投资项目可行性研究指南》；

12.《现代财务会计》；

13.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

14.国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）坚持技术、管理的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的信息系统技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。

（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围

本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

1.7综合评价

本次“梅山拾银湾旅游休闲养生度假区建设项目”的建设将成为三亚市经济发展新的增长点和支柱产业。项目建成后，将形成产业的集聚效应，可以提高区域知名度、信誉度，充分挖掘当地生态旅游文化资源，提升当地生态旅游产业水平，也是完善城市功能、提升城市品位、扩大城市规模、改善和发展民生的重要途径，推进多元旅游文化融合与互动，加快城市商业化发展。

该项目将为三亚市旅游产业走市场化运作、专业化管理，打造特色休闲旅游文化产业集群起到良好的示范作用。项目的运营将极大带动当地生态休闲旅游事业及地方经济的发展，促进就业，加快城市发展进程，为地方经济发展增创新的优势。

本项目建设条件优越，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅能给项目公司带来更好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。

本报告有中投信德杨刚 工程师编制，请勿复制。更多案例参考或报告的定做详询师本人。

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